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叶檀
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日志文章

19-03-22 03:22

历史性时刻!落户0门槛!今天 这个城市成了宇宙中心!

文/吕韬

 

 

这两天,宇宙的中心变了!

 

变成一个号称“全球第一庄”的地方,石家庄!

 

以前,抢人还要有底线,起码学历要看。19日,石家庄正式扒掉抢人大战的最后一层底裤,向全球宣布:甭管有没有学历,是人,都抢!

 

新华社19日消息,石家庄公安局出台了《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》,该意见中明确:取消在城区、城镇落户“稳定住所、稳定就业”迁入条件限制,在石家庄市全面放开城区、城镇落户。

 

未来,来石家庄落户只需要两样东西:身份证、户口本,什么社保啊,学历啊,积分啊统统不需要!

 

这一刻,全国最没有存在感的省会城市,终于高光了一把!

 

事出必有妖!为啥偏是石家庄?

 

完全放开户籍,在中国真的可以载入史册了。没想到,这浓墨重彩的一笔被石家庄抢了先!

 

俗话说,事出必有妖,为什么石家庄这么火急火燎地开先河,吃螃蟹?

 

参考此前抢人大战的发展,拯救楼市也许才是首要目的。

 

这逻辑对吗?可能,真对。

 

这几年石家庄的房价就和城市规划一样,可谓三年大变样,一路狂涨!

 

根据国家统计局70个大中城市新建住宅价格数据,以2015年为基准,石家庄的房价是上涨了44.6%,排名仅次于西安、上海、合肥、厦门、武汉、南京、广州、三亚,名列全国第九。

 

2017年,石家庄的房价还曾经登顶全球涨幅前十!

 

就实际感受来说,其实44.6%的涨幅远远低估了石家庄房价的上涨幅度。目前尽管房价较最顶峰有所回落,但相较于2015年,普遍上涨1倍的绝对不在少数。

 

石家庄新闻网,2017年年初曾经报道,2016年石家庄的商品房上涨幅度就达到了63%,中心城区涨幅更是达到了76%!当年的均价就已经突破1.5万。

 

如今石家庄核心区房价2万也只是平均水平。

 

石家庄房价能够飙涨,宏观的原因人人都知道,但专属于石家庄的因素可能就没多少人知道了。

 

比如石家庄这几年城市改造,拆了大量的城中村,棚改货币化养肥了不少人,也养肥了房价;再比如,石家庄房价猛涨的时间和一线开发商蜂拥而入的时点几乎完全匹配。

 

融创、恒大、保利、万科们携手坐庄,组团作战,拉高地价,抬升房价,绝对不可小觑。

 

2016年到2018年,石家庄房价涨得最猛的区域裕华区,恰好同时也是一线房企拿地,卖房最多的区域之一。

 

所谓明星项目,高端楼盘,名企加持,品牌效应,裕华区这房价就和火箭一样,猛蹿!

 

再有,石家庄市政府其实也无心插柳,比如2016年房价火热的时候曾经出台过《石家庄市容积率指标管理规定(修订版)》,进一步降低容积率,变相减少住房供给。

 

房价短期之内大涨,GDP增速却长期低迷。

 

近来年在省会层级的GDP增长上,石家庄的增速仅仅比东三省、内蒙、新疆、甘肃等地省会强一点。丝毫看不出这是曾经的GDP排名第六的经济强省省会。

 

加上人口流入每年仅仅个位数,石家庄房价绝对称得上虚火旺盛!

 

《中国房地产发展报告2018》的数据,石家庄的售租比高达824,远远偏离300左右的正常水平,全国排名也仅次于厦门、廊坊、惠州排名第四。

 

 

房价收入比方面,石家庄目前排名全国前十,高于房价同样大涨的合肥和南京等地,收入比达到15,也就是说不吃不喝需要15年才能买房。

 

另一个表现石家庄楼市虚火旺盛的例子是空置率。

 

根据2018年年底石家庄供热管理中心的表述,石家庄之所以成为全省唯一还在收取空置房热损费的城市。最主要的原因就是石家庄空置率太高!

 

据供热中心负责人透露,石家庄市住房现状有“二八现象”,即20%的人群有多套房子,一套居住,其它空置;80%的人只有一套房,不可能空置。用初等数学毛估估这空置率可能也在15%以上。比一般10%空置率合理水平高出不少。

 

既然是虚火,那么一旦市场降温,很可能就会出现下跌风险。

 

 

根据世联行的数据,2018年石家庄楼市已经陷入寒冬。

 

以2018年的去化速度计算,在世联跟踪的45个城市中,去化周期高于 18 个月的有石家庄、厦门、北京、天津、昆山,分别为56.2个月、37.8 个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月。

 

56.2个月意味着石家庄的房子需要卖 4.68年,远远超出正常8到12个月的去化周期水平。

 

而石家庄去化周期高企最主要的原因是,卖不动了,也就是需求端持续性的疲弱,短期大涨透支了民众买房的购买力!

 

值得一提的是,此前一直风光无限,领跑石家庄楼市的裕华区,最先风光不再,销售均价跌落到桥东等真正配套成熟的老城区之后。

 

正应了那句话,当潮水褪去的时候,才知道谁在裸泳!

 

楼市亚历山大,谁最头疼?

 

也许是石家庄政府。房价跌了的社会问题不多说,财政压力就足够石家庄吃一壶的。

 

根据2018年全国土地出让金统计,石家庄增幅全国第三,金额为454亿人民币。

 

 

 

石家庄2018年财政收入是多少呢?石家庄官方的数据是全部财政收入为1076亿。土地出让金占到了全部财政收入的42%!如果再加上其他和房地产相关的税费,占比可能会更多。

 

所以,石家庄楼市这么冷下去,最先扛不住的无疑是石家庄市政府。

 

楼市调控有种说法,叫哪里管得越严说明哪里火,哪里放得越松说明哪里怂。

 

目前看来石家庄显然属于怂的那种。怂到敞开肚皮,全国通吃,不讲究,吃相可能也不会太好看。

 

不过话又说回来,不少城市觉得自己配套好,底蕴足,如果全面放开,可能覆水难收,人潮拥挤,好事变成了坏事。

 

而石家庄不考虑这么多,只管开放,这说明要么其城市层次还不够,要么就是十万火急,顾不了那么多了!

 

最尴尬的省  最尴尬的省会!

 

作为中国最年轻的省会之一,石家庄从出生那一刻就注定了比较悲催。

 

悲催主要体现在两点。

 

第一,尴尬的省,尴尬的省会。

 

河北人都知道,河北最重要的任务是捍卫京畿。

 

网上有个段子形容京津冀中河北的尴尬地位十分形象。

 

段子是这样:

 

京 : jing

津 : jin

冀 : ji

 

这告诉我们:北京不要的给天津,天津不要的给河北,到河北这就没剩啥了….

 

就这样实现京津冀一体化协同发展。

 

说正经的,从定位来看,北京市政治、文化、科技、教育、经济……无所不能的中心;天津是直辖市、先进制造研发基地、北方航运中心、贸易港,而河北呢?

 

《京津冀协同发展规划纲要》中明确将河北建设成“全国现代商贸物流重要基地、产业转型升级试验区、新型城镇化与城乡统筹示范区、京津冀生态环境支撑区”。

 

这些年产业升级试验区等重要概念还没看到大面积落地,反倒是京津冀生态环境支撑区的功能日趋明显。

 

最典型的案例就是为了京津冀天蓝蓝,水清清,河北把支柱产业钢铁、煤炭、化工、制药、纺织能停的停,能关的关。

 

有朋友戏称,河北是北京天津的菜篮子、水源子,和北京人的养老胜地,确实不无道理。

 

河北省老动力熄火,新动力还不成火候,造成全省经济增速5年低迷!从2014年开始GDP增速长期低于全国水平,属于中国拖后腿的省份之一。

 

第二,省内唐山压制,缺乏一哥风范。

 

既生瑜何生亮。相比于唐山的厚重底蕴,石家庄几乎是从零开始。这导致河北的政治中心和经济中心其实是长期分离的。

 

这些年流行所谓首位度概念,这是因为绝大多花省份发现,倾全省之力只可能打造一个核心。摊大饼,搞均衡,对于全省经济的发展反而是拖累。

 

素以均衡著称的山东都开始打造济南首位度就是这个道理。

 

然而对于河北来说,石家庄似乎很难从唐山手里完全拿过经济核心的地位。

 

从GDP的变化来看,2017年唐山和石家庄的差距是645亿,而2018年这一差距已经变成了873亿,不减反增。

 

超不过唐山就算了,未来雄安建成之后,石家庄究竟是能够受益于雄安的外溢效应呢,还是被虹吸效应吸走呢,这里面的道道想想就头疼。

 

作为土生土长的石家庄人,打破脑得也想不出石家庄目前能够靠什么突出重围,靠动漫?靠山寨狮身人面像?

 

难,真难!

 

既然,没有能够拿的出手的吸引力,那可能也就在户籍上多下下功夫,才能和同行城市一较高下。

 

所以靠一般的逻辑抢不过别人,那就来把狠的,一撸到底!

 

最后多说一句,户籍放开是大势所趋,但因地制宜,张弛有度,掌握好节奏可能更重要。

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