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叶檀
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日志文章

18-02-26 10:48

叶檀:新年刚结束 拾掇干净去买房

文/叶檀     财经女侠 | 毒舌善心 

 

 

檀香们,新年过的好?过年你放假了,监管部门可没放假。大年初一,新华社发表文章,认为《“房住不炒”让房价渐回理性》。

 

“日光盘、地王热、开发商坐地涨价……类似楼市“高烧”现象逐渐退幕”,最主要原因就是,“去年百余城市陆续采取限购、限贷、限商、限售政策,掐断楼市投机炒房通道,逼退楼市‘高温’”。

 

限购、限贷、首付比例提升,房贷利率会继续攀升。2017年12月份,在其他主体贷款利率普遍下降的情况下,个人住房贷款利率上升至5.25%,较9月份上涨25个基点。

 

不是中国一家紧,所有迹象显示,全球将继续紧缩,尤其是美国。美国今年通胀持续上升,美联储向市场释放继续加息基调。现在,国际大行预期美联储年内将加息四次,3月份加息的概率已经超过80%。

 

 

过去几次美联储加息已经迫使中国被动跟随提升利率,这种情况还会出现,因此中国的利率还会提升,尤其是重点调控的房贷利率。现在个人房贷利率5.25%,距离6.96%的历史高位,央行留给购房者的空间还很大,大概有6、7次机会。

 

经过史上最严调控后,中国楼市彻底服气。

 

2007年8月份,15个热点城市新房环比价格首现最近3年来全面停涨;10月份,10个热点城市新建商品住宅价格跌回1年前水平;12月份,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续15个月回落。

 

看这些数据不要跳脚,要理性一点,热点城市的房价跟人民币汇率一样,是政府强大调控下的结果。现在的价格算不了什么,只有市场放开了,大家才知道会往哪边走。

 

在众多不利因素中,有一些异常迹象。

 

今年1月份,当月人民币贷款增加2.9万亿元,同比多增8670亿元,再度刷新有统计数据以来的单月最高信贷投放记录,大幅超过此前市场预期的2万亿水平。通常情况下,1月份信贷数据反映全年情况,1月份数据强劲,全年数据不会弱。

 

 

这种增速吓坏了央妈,直接下令,春节前不准新增人民币贷款。外国人在媒体上大吼,中国天量的新增贷款,要把全球的通胀给推上天。

 

2017年流行全款买房,武汉、成都、杭州、南京的房子,开盘秒光,全部是全款。2018年,情况有一点点变化。

 

在天量新增贷款中,1月家庭贷款则从去年12月的3294亿元人民币激增至9016亿元人民币。居民家庭贷款,绝大多数都是房贷。

 

家庭居民贷款暴增,看来房地产市场又开始蠢蠢欲动了。更加坚定购房者信心的是,人民币汇率贬值趋势已经彻底改变,节前央妈打爆人民币空头。

 

2月7日,在岸人民币兑美元突破6.26关口,创2015年8月11日以来新高;离岸人民币兑美元早盘一度升破6.26元关口,创2015年8月11日以来新高。年前,人民币兑美元中间价已累计调升2460个基点,涨幅3.76%。

 

现在,人民币汇率虽然跌破6.30,但是相比7.0还是算贵,几乎所有分析师都预计,2018年人民币汇率将保持强势。

 

人民币汇率贬值的时候,大家担心对房地产等人民币资产产生不利影响,甚至要讨论到底保汇率还是保资产,是让人民币一次性大幅贬值来保持房产优势,还是戳破房地产泡沫来稳定汇率。

 

现在完全不用担心了,人民币汇率如此坚挺,人民币资产的吸引力自然增强,房地产、中国股票又成了香饽饽。相比而言,楼市更好,在股票等金融市场风险逐步增加的情况下,房地产市场甚至受益于股市和楼市的跷跷板效应。

 

买房机会出现。其实,迹象早有,兰州、南京、合肥等地已经对购房政策进行了局部微调,名义上是“精准调控”,实际上就是放松政策。

 

 

 

中国城市化进程远未结束。因此,对房子有刚需的人,要上心了,拾掇拾掇准备下手,不要寄希望于长租公寓、保障房等这种没影子的事情,房企进入这种不赚钱的领域,跟马云刘强东们争着抢着扶贫没本质区别,违背市场规律的事,不可能长久。

 

跟巨大的需求相比,价廉物美的长租房供给还是太少。就算供给不少,新加坡的案例告诉我们,并不影响房价上涨。

 

还有一个不太好的消息就是,未来房屋租金肯定会上涨,并且涨幅超过想象,北京驱赶DDRK后就已经表现了出来。

 

2018年1月份,北京月平均租金为70元/月/平方米,同比上升4.81%,其中房山区、门头沟区和通州区涨幅居前,同比上涨幅度均在20%以上,房山区以28.4%的涨幅夺冠。

 

2018年,瞅准机会,在一线城市和核心二线城市的交通咽喉商业发达之区,买一套房,安放自己的灵魂和身躯。

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